Tiny-House als Feriendomizil vermieten – Expertentipps von Erwerb bis Finanzierung

Ein kleines Tiny-House am Waldrand, idyllisch platziert zwischen Feldern und Tannen und bestmöglich noch flankiert von vorbeischauenden Rehen: So romantisch werden die Mini-Domizile medial meist dargestellt. „Das ist weltfremde Träumerei“, sagt dazu Peter L. Pedersen, der mit seiner Firma Rolling Tiny Houses die gefragten Unterkünfte professionell ausstattet.

Als Profi in Sachen Tiny House und profunder Kenner einer wachsenden Mini-Haus-Szene mag er der oftmals mit den außergewöhnlichen Häusern in Verbindung gebrachten Romantik so gar nichts abgewinnen. Im Gegenteil: Peter L. Pedersen verweist darauf, dass es einst die Not war, aus der die heute so beliebten Tiny-Häuser entstanden. Und zwar in den USA, in den Zeiten der Finanzkrise.

Damals  verloren bekanntlich unzählige Amerikaner ihr Haus. Kleine mobile Unterkünfte waren für viele Gebeutelte die Rettung in der Not, so dass man Trailerparks für die Tiny Houses schaffte. Als Notprogramm. „Viele der rollenden Unterkünfte in diesen Parks haben nicht einmal Wasser oder Strom“, führt Pedersen aus, der nicht wirklich etwas für das kitschige Tiny-House-Klischee übrig hat. 

Falsche Vorstellungen vom Tiny-House an der Tagesordnung

Nicht zuletzt, weil er es nur allzu oft erlebt, dass Menschen mit falschen Vorstellungen zu ihm kommen und erwarten, für wenig Geld und Aufwand ein solches Häuschen erwerben zu können. 

Meist ist diesen Leuten gar nicht bewusst, dass man für ein Tiny-House eine Baugenehmigung benötigt. „Die braucht man in Deutschland – egal, ob ein Haus Räder oder Kufen hat“, weiß Peter L. Pedersen, der mit dieser Information schon so manchen potentiellen Käufer überrascht hat.

Dazu kommt der Preis, der für jene unerwartet hoch ausfällt, die sich ihr Tiny-House hundertprozentig ökologisch ausstatten lassen möchten. „Diese Version ist die teuerste“, spricht Pedersen aus Erfahrung und verweist auf einen Kunden, für dessen gewünschte Öko-Version für ein Tiny-House letztlich um die 120.000 Euro auf der Rechnung standen. Mal eben einen Bauwagen mit Mobiliar ausstatten und ihn zum Wald ziehen, ist also nicht drin. Zumal es hierzulande auch gar nicht erlaubt ist, sich in Wald und Flur häuslich niederzulassen. 

Nichtsdestotrotz spricht natürlich auch vieles für den Erwerb eines Tiny-Houses. Vor allem zu Vermietungszwecken, denn Übernachtungen in den kleinen außergewöhnlichen Quartieren sind äußerst gefragt. „Buchungen für Tiny-Houses überholen derzeit Buchungen für Ferienhäuser um Längen“, weiß Experte Pedersen und gibt Tipps, wie man mit professioneller Tiny-House-Vermietung stabile Einnahmen generieren kann.

Tiny-House vermieten – ein lohnenswertes Modell

Interessant dürfte das vor allem für jene sein, die auf ihrem Grundstück Platz haben oder ihre Ferienimmobilie in idyllischer Natur um ein solches Quartier erweitern wollen.  Steuerrechtlich wird die trendige Unterkunft als „mobil“ eingeordnet – so wie der Firmenwagen auch.  

Mit einem Tiny-House ist man vorsteuerabzugsberechtigt und kann dann mit 7 Prozent des Gastgeberzuschlages vermieten. Eine AfA – Absetzung für Abnutzung – wird über circa 8 Jahre gewährt. Um die 8.000 Euro AfA pro Jahr sind nach Abzug der Kosten denn auch als steuerfreie Einnahme drin.
Ein Modell, das genauer zu betrachten sich also durchaus lohnt. Nicht zuletzt deshalb, weil eine Übernachtung im Tiny-House ab circa 90-100 € zu Buche schlägt. Billig-Tourismus ist woanders!

Das zeigt sich auch an Pedersens neuestem Projekt – ein Tiny-House-Dorf, das er gerade am Plauer See in Mecklenburg-Vorpommern plant. In herrlicher Natur und mit eigener Marina können Interessierte hier ein Tiny-House erwerben, das sie selbst nutzen, aber auch vermieten können. Die Waldrandlage lädt zum Entspannen und „eins-sein-mit-der-Natur“ ein. Etwas, worauf jene, die mit einem Tiny-House liebäugeln, großen Wert legen.

Die Eröffnung ist für 2020 angesetzt und noch können Grundstücke gepachtet werden. Steht dann ein komfortables Tiny-House drauf, dürften Urlauber, die sich für eine bestimmte Zeit in den charmanten Häusern einmieten, nicht lange auf sich warten lassen. Und wer weiß? Vielleicht sind das ja dann die Tiny-House-Käufer von morgen? 

Wer sich für Tiny-Houses begeistert, kommt meist nicht mehr los

Denn wer einmal Feuer und Flamme für diese Art der Unterkunft ist, wird vom Tiny-House nicht mehr loskommen. Auch davon weiß Pedersen zu berichten. Und er hat einen Tipp, für alle, die sich für ein Tiny-House begeistern: „Wie beim Autokauf die Probefahrt, so ist eine Probe-Übernachtung im Tiny-House unbedingt zu empfehlen.“ Er selbst bietet solche Übernachtungen schon seit geraumer Zeit an. Interessenten melden sich einfach über seine Homepage bei ihm. Unter dem Stichwort „Probewohnen“ sind dort zudem die wichtigsten Infos dazu zusammengefasst.

Experten beim Bau der kleinen Domizile zu Rate ziehen!

Wie wichtig es ist, einen Experten beim Bau der kleinen Domizile zu Rate zu ziehen, zeigt das Gespräch mit Jörg Angermann. Er ist mittlerweile darauf spezialisiert, Käufern der gefragten Domizile schon im Vorfeld als Experte zur Verfügung zu stehen. Als Zimmerer weiß er, worauf es beim Herstellen dieser Unterkünfte ankommt und geht die Konzeption des jeweilige Tiny-Houses mit seinem professionellen Know-How an. Im Gespräch gibt er einen Einblick in seinen beruflichen Alltag, in dem Tiny Houses mittlerweile eine große Rolle spielen.

FB: Herr Angermann – zum Thema Tiny-House hat Sie eigentlich Ihre Tochter gebracht. Wie kam es dazu?

Meine Tochter hat mir eines Tages ein Bild von einem ausgebauten Überseecontainer gezeigt und mich gebeten, ihr doch so etwas zu bauen. Der Container hatte ein Wohn- und Schlafbereich, Küche und einem kleinem Bad, sowie einer Holzterrasse über die gesammte Breite des Containers. Daraufhin habe ich mich zum ersten Mal mit dem Thema Tiny-Houses beschäftigt. 

Da ich noch ein altes Wohnwagengestell hatte, haben wir dann darauf ein TinyHouse geplant. Doch als ich mich dann mit einem Architekten und Statiker darüber unterhalten habe, wurde mir schnell klar, dass ich so nicht das geforderte Baurecht erfüllen kann.

Der Zimmerer hat besseres Gefühl für Statik

FB: Warum ist es so wichtig, beim Bau oder der Ausgestaltung eines Tiny-Houses einen Zimmermann zu Rate zu ziehen?

Der Zimmerer hat ein besseres Gefühl für die Anforderungen der Statik, weil das ein Thema in der Ausbildung ist. Aus eigener Erfahrung mit Tischlern ist das in den meisten Fällen nicht gegeben. Es besteht doch ein gewaltiger Unterschied zwischen dem Bau von Möbeln und Dachstühlen.

FB: Wie läuft eine Beratung für potentielle Tiny-House-Kunden bei Ihnen ab?

Da ich zur Zeit ein Musterhaus von der Firma Rolling Tiny House bei mir auf meinem Grundstück stehen habe, lade ich alle Interessenten zu einer Besichtigung ein. So habe ich die Möglichkeit, ihnen unser Tiny-House im einzelnen vorzustellen. Da wir eine sehr umfangreiche Liste an Sonderausstattung haben, bitte ich sie, mir einmal per E-mail, ihre Wünsche aufzulisten, so dass ich dann ein individuelles Angebot für jeden Kunden erstellen kann. Welches dann in einem zweiten Termin persönlich besprochen wird.

FB: Wie gestaltet sich Ihre Zusammenarbeit mit Herrn Pedersen?

Herr Pedersen steht mir in der Beratung der Kunden zur Seite. Wir veranstalten zum Beispiel einmal im Monat gemeinsam einen Schautag in dem Musterhaus, das auf meinem Betriebsgelände steht.

FB: Gibt es bestimmte Vorhaben, die Leute gern für ihr Tiny-House umsetzen wollen, von denen Sie aber abraten würden? Wenn ja, was sind das für Pläne?

Ich bin der Meinung, dass ein Tiny-House, ein Singlehaus ist. Im Einzelfall spricht auch nichts gegen 2 Bewohner. Wenn aber einige Paare planen, ein Tiny-House mit ein oder zwei Kindern zu bewohnen, sehe ich das als problematisch an. Das mag ja alles noch funktionieren, wenn die Kinder klein sind, aber wenn sie dann älter werden, sollte auch genug Raum für die Kinder gegeben sein.

Moderne Nomaden sind mit Wohnwagen besser bedient

Genauso sehe ich es auch, dass ein Tiny-House nicht zum ständigen Reisen gedacht ist. Wenn man so etwas plant, sollte man sich einen Wohnwagen zulegen, der ist dafür besser geeignet.

FB: Was war das bislang ungewöhnlichste Tiny-House, das Sie umgesetzt haben?

Bis jetzt gab es noch keine ungewöhnlichen Wünsche.

FB: In Sachen Aus- bzw. Neubau solcher Domizile – wohin geht der Trend? 

Ich gehe davon aus, dass sich der Trend weiter entwickelt, vorausgesetzt, dass sich das Baurecht und die Einstellung der Gemeinden, im Bezug auf Tiny-House Dörfer oder Stellplätze flexibler gestaltet. Viele Gespräche mit unseren Kunden scheitern am Ende an den zuständigen Bauämtern oder Gemeindevertretern, die sich gegen eine Ansiedlung von Tiny-Houses sträuben.

In vielen Städten besteht einfach ein großer Mangel an bezahlbarem Wohnraum, den man mit möglichen Stellflächen etwas entschärfen könnte. So hätten junge oder auch ältere Menschen die Möglichkeit, eigenständig zu wohnen.

Im Tiny-House wohnen oder Mini-Domizil vermieten – vieles ist möglich

Eigenständig in einem Tiny-House wohnen, ein solches Domizil als flexible Platzreserve vorhalten oder eben gewinnbringend als Ferienunterkunft vermieten – die Möglichkeiten im Zusammenhang mit dem attraktiven Mini-Haus sind vielfältig. Bleibt die Frage, wie man ein solches Projekt am besten finanzieren kann? Hier haben wir mit Finanzexpertin Corinna Lindenblatt gesprochen.

Die Fachberaterin für Finanzdienstleistungen widmet sich seit mehreren Jahren dem Schwerpunkt Baufinanzierung und betreut mit ihrem Unternehmen Bauherren und Immobilienkäufer im Bereich der Immobilienfinanzierung.

Nachfrage für Finanzierung der kleinen Domizile etabliert sich

Seit geraumer Zeit spielen auch Finanzierungen für Tiny-Houses eine Rolle. Hierzu haben wir die Fachfrau (im Bild) befragt.

FB: Frau Lindenblatt, Tiny Houses sind im Moment in aller Munde, aber wie sieht es mit der Finanzierung aus? Immerhin sind die kleinen Domizile mit guter Ausstattung nicht billig – finanzieren sich das schon etliche Leute? 

Die Tiny Houses sind deswegen beliebt, weil sie multifunktional sind. Sie werden u.a. als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt, als Arbeitsplatz oder als Datscha. Verbreitet ist die Vorstellung: Kleine Immobilie, kleines Geld. Aber so einfach ist die Finanzierung aus Sicht der Banken nicht. Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung muss auch hier stimmen, weshalb man stets einen unabhängigen Finanzdienstleister hinzuziehen sollte. Und grundsätzlich gilt natürlich: Ohne ein belastbares und nachhaltiges Einkommen wird man bei der Finanzierung eines TH nicht weit kommen.

FB: Gibt es aktuell eine spezielle Tiny-House-Finanzierung?

Banken, die mit ökologischer oder ethischer Nachhaltigkeit werben, erwecken gern diesen Eindruck. Aber hinter den vermeintlich neuen Produkten steckt nicht mehr als ein normaler Ratenkredit (oder Konsumentenkredit). Wichtiger als die Modenamen ist der Sachverstand im Umgang mit den verschiedenen Möglichkeiten.

Vermeintlich neues Produkt ist meist Raten- oder Konsumkredit

Dazu ein paar Orientierungspunkte:

(1) Das Eigenheimmodell: Wird das TH fester Bestandteil des eigenen Grundstücks, machen die Banken typischerweise keinen Unterschied zwischen dieser und anderen Immobilien. Ein hierfür aufgenommener Kredit wird mittels einer Hypothek oder einer Grundschuld abgesichert. Der Wert des Hauses bzw. des Grundstücks dienen dabei als Sicherheit für das Darlehen. Typischerweise kann der Kunde aus einem breiten Angebot auswählen – und auch hier sollte man sich von einem unabhänigen Experten beraten lassen. 

(2) Das Parkmodell: Wenn das TH auf einem eigenen Grundstück nur dauerhaft „geparkt“, d.h. nicht fest mit dem Grundstück verbunden wird, kann man mitunter trotzdem ein Immobiliendarlehen und damit ein grundbuchlich abgesichertes Darlehen nutzen. Allerdings kommt das TH selbst nicht mehr als Sicherheit in Frage. In diesem Fall muss der Wert des Grundstücks allein als Sicherheit für die Finanzierung herhalten, damit diese Lösung realisiert werden kann. 

(3) Das Pachtmodell: Zusätzliche Belastungen treten dann auf, sofern der Wert des Grundstücks als Sicherheit für die Bank nicht ausreicht oder ein Grundstück gepachtet bzw. gemietet werden muss. Dann bleibt nur der Weg über einen normalen Raten- oder Konsumentenkredit. Da die Bank keine Sicherheit erhält, fällt der Zinssatz höher aus als bei einem Immobiliendarlehen. Zudem setzt ein solches Darlehen eine entsprechende Bonität des Kunden voraus.

(4) Das Wohnmobilmodell: Soll das Tiny House mobil bleiben, muss es für den Straßenverkehr zugelassen werden. Dafür bedarf es eines Fahrzeugbriefs. Zur Finanzierung kommt neben dem Ratenkredit hier auch die Leasing-Option ins Spiel. Diese Variante bietet sich vor allem dann an, sofern man das Objekt als Büroraum oder als Ferienwohnung nutzen möchte.

FB: Was empfehlen Sie Leuten, die sich ein Tiny-House kaufen und finanzieren wollen? Worauf sollte man achten?

Die Finanzierung von Immobilien ist ein bisschen wie Pokern: Man sollte den anderen Mitspielern nicht zu viele Informationen geben. Sich nach dem Trial-and-Error-Prinzip als Kunde von Bank zu Bank durchzufragen, schmälert schnell den eigenen Handlungsspielraum gegenüber den Banken; zumal jede Absage die Aussicht auf eine gute Finanzierung verringert.

Beratung von unabhängiger Seite macht sich bezahlt

Gerade auch beim Tiny House macht sich Beratung von unabhängiger Seite bezahlt, denn es geht um die Erstellung passförmiger Angebote, die in einer glaubwürdigen und gut dokumentierten Geschichte zusammen mit den Kunden erarbeitet und dann maßgeschneidert für den jeweiligen Kredit der Bank präsentiert werden sollten. So lässt sich Erfolg planen…so dass dem Umzug ins kleine Glück nichts mehr im Wege steht.

FB: Können Sie eine Beispiel-Rechnung für ein Tiny-House mit guter Ausstattung aufmachen?

Gern. Die folgenden zwei Beispielrechnungen sind hoffentlich geeignet, einen ersten Eindruck zu vermitteln. Die erste bezieht sich auf ein Immobiliendarlehen (A), die zweite auf einen Raten- bzw. Konsumentenkredit (B)

A)

(Notar-und Grundschuldkosten kommen noch hinzu für die Sicherheitenstellung)

Wir bedanken uns bei Frau Lindenblatt, Herrn Pedersen und Herrn Angermann ganz herzlich für die umfassenden Informationen und freuen uns, wenn wir dem einen oder anderen Tiny-House-Begeisterten wertvolle Inputs geben konnten.

Bildnachweis:

Rolling Tiny House GmbH 2019, Baufinanzierung Wenzel